전세대출 연장시 확정일자 다시 받아야할까?(보증금 안전하게 지키기)

전세대출 연장심사 시 은행에서 확정일자를 날인한 계약서를 제출해 달라고 하는 경우가 있습니다. 이때 헷갈리는 건 확정일자 일이 뒤로 밀리는데 기존에 확정일자를 받은 나의 보증금의 권리가 리셋되는 게 아닐까?라는 궁금증이 생깁니다 오늘은 이 경우를 완벽히 정리하도록 하겠습니다

확정일자_연장계약

 

확정일자를 받은 후 보증금의 증액이 이루어지는 경우

예시를 들어 설명해드리겠습니다.

 

보증금 1억으로 전세계약 후 2년이 지나 재계약 시에 2천만 원을 증액하여 1.2억으로 재계약을 하는 경우 확정일자는 어떻게 하여야 할까요?

 

도식화해서 알아보겠습니다.

 

2021.01.01 보증금 1억 계약

2023.01.01 보증금 2천 증액

확정일자_증액계약

 

상식으로 생각해 보면 편합니다 돈을 먼저 빌려준 사람이 먼저 받아갈 권리가 있는 것처럼 나의 보증금이 증액되는 2천만 원보다 먼저 빌려간 돈이 있다면 그 돈이 우선으로 보장을 받게 되는 것입니다.

 

판례를 참고해 보면(대법원 1990.8.14. 선고 90 다카 11377 판결)

 

대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금 증액 부분에 관하여도 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있는지 여부에 대하여 아래와 같이 이야기합니다.

 

저당권 등기설정 이후에 증액한 임차보증금으로는 소유자에게 대항할 수 없다고 나와있습니다.

 

즉, 최초 계약 이후 저당권설정등기가 설정되었고 그 이후에 증액이 이루어진 보증금은 저당권설정등기 이후기 때문에 증액된 보증금은 보장받을 수 없다는 사실입니다.

 

그래서 증액계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 증액 전 저당권설정등기가 이루어진 게 있는지 확인이 필요하겠습니다.

 

 

확정일자를 받은 후 보증금의 증액이 이뤄지지 않는 경우

대부분 묵시적 갱신을 통해 보증금의 증액이 이뤄지지 않아서 계약서를 새로 작성하지 않으셨지만, 전세대출 연장을 위해 은행에서 확정일자가 찍힌 계약서를 새로 가져와야 대출 연장을 해준다고 많이 안내할 텐데요 이럴 경우 보증금을 지키기 위하여 확정일자를 받을 때 주의가 필요합니다

 

- 기간만 연장한 계약서를 다시 작성하는 경우

계약서를 다시 작성하시는 것까지는 가능한데 특약사항에 기존 임대차계약이 유효한 상태에서 조건변동이 없이 기간만 연장된다는 이야기를 꼭 명시해 주시고 추가적으로 확정일자 번호까지 특약에 같이 넣어주시면 더 확실히 나의 보증금을 지키는 수단이 될 것입니다, 이 경우 기존 확정일자가 찍힌 임대차 계약서도 꼭 같이 보관해주셔야 합니다

 

만약 위 특약사항을 넣지 않고 계약서를 다시 작성하는 경우에는 법적인 측면에서 [종전 임대차 계약의 연장선]으로 이루어지는 갱신계약이라는 것을 입증하기 어렵기 때문에 신규 계약으로 보는 경우에는 기존에 받았던 확정일자 자체가 의미가 없어지는 상황이 됩니다. 꼭 갱신계약임을 알 수 있는 취지의 문구를 써 주셔야 확정일자의 효력이 계속 살아있다고 인정받을 수 있습니다

 

대법원 판례를 살펴보면(대법원 2021.7.12. 선고 2010이다 42990 판결)

여기서는 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임대차계약이 갱신된 경우, 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차 계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는지에 대한 여부에 대해 아래와 같이 판결하였습니다

 

1차 임대차계약서와 2차 임대차계약서를 살펴보면 기간만 다를 뿐 당사자, 목적물, 보증금 액수 등 그 대상이 되는 임대차계약은 실질적으로 동일한 것으로 보아 1차 임대차 계약서를 작성할 때 받은 대항력과 우선변제권(확정일자)이 그대로 유지되고 있다고 보고 있습니다

 

은행에서 갱신된 확정일자가 날인된 계약서를 요구하는 경우에는 위에 사항을 다 지켜서 작성하기 어려우니, 위 판례를 근거로 동일한 계약의 연장선이며, 기간만 달라진 계약임을 안내해요 기존 계약서로 갈음할 수 있냐고 협조를 한번 구해봐도 될듯합니다!

 

---

같이 보면 좋은 글

2023.05.25 - [부동산] - 전입신고와 확정일자의 차이 정확히 알기(모르면 손해 보는 인생지식)

전입신고와 확정일자의 차이 정확히 알기(모르면 손해보는 인생지식)

 

2023.05.29 - [부동산] - 주택임대차신고 전월세신고제 계도기간 연장(신고대상, 과태료, 신고방법)

주택임대차신고 전월세신고제 계도기간 연장(신고대상, 과태료, 신고방법)

2023.05.31 - [부동산] - 미성년자만 전입신고 총정리(방법, 절차)

미성년자만 전입신고 총정리(방법, 절차)