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임차권등기명령 총정리(신청방법, 양식, 서류, 이사 가도 될까)
전세사기 및 깡통전세가 늘어감에 따라 임차권설정등기에 대해 알아보시는 분들이 많이 있습니다. 임차권설정등기를 진행하면 대항력 및 우선변제권을 유지한 채 이사를 나갈 수 있어 이사를 꼭 가야 하는 임차인 분들은 알아야 할 제도입니다.
임차권설정등기는 기존에 살던 집의 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 사용할 수 있는 방법
생명 같은 나의 보증금을 지키는 임차권설정등기에 대해 알아보겠습니다
임차권등기명령제도란?
임차권등기명령제도 : 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 [대항력] 및 [우선변제권]을 유지하게 되면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도
왜 생겨나게 되었는지? : [주택임대차보호법]에는 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있어 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선 변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
임차권 등기명령의 신청방법(요건)
임차권등기명령을 할 수 있는 임차주택의 범위
- 등기부등본이 있는 경우(무허가 건물이면 안됨)
- 다가구 주택의 일부분을 임차하는 경우(이 경우는 임대차 목적인 부분을 표시한 도면 첨부해야 함)
- 임차주택이 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우(예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 등록되어 있지만 주거용으로 임차하고 사용하는 경우) 이경우 에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류 첨부
임차인범위
- 임대차가 종료될 때 대항력이 있거나, 없어도 신청 가능
- 대항력을 상실한 임차인(부산고법 2006. 5.3. 선고 2005나 17600 판결), 이때는 양수인을 상대로 임차권등기명령은 불가
- 전차인은 임차권 등기명령 불
신청요건
1. 임대차가 끝난 후
- 기간의 약정이 없는 임대차 : 임차인이 해지통고한 날로부터 1개월이 지난 경우
- 묵시의 갱신이 이루어진 경우 : 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날로부터 3개월이 경과한 경우
2. 보증금이 반환되지 않은 경우
- 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함
3. 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령 신청 가능
신청절차
임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명을 한 후 첨부서류와 같이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원,지방법원지원 또는 시, 군 법원에 접수해야 합니다
첨부서류
1. 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
2. 임대차계약증서
3-1. 신청당시 대항력(확정일자+전입신고)이 있는 임차인 : 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
3-2. 신청당시 우선변제권(확정일자)을 취득한 임차인 : 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
4. 임대차 목적물에 관한 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우 : 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
비용(집주인에게 청구 가능)
등록면허세 - 7200원
등기촉탁수수료 - 3000원
등기부등본 - 1000원
법인등기사항증명서 - 1000원
소송비용(인지액+송달료) - 33,000원
걸리는 시간
등기명령 신청 후 2주 정도 시간 소요, 등기명령 이전에는 이사 절대 금지!
집주인에게 청구할 수 있는 이자
지연이자 : 보증금에 대해 연 5%으로 일할계산
임차권설정등기가 찍힌 주택에는 임차인을 구하기 어렵습니다, 새로 들어오는 임차인의 보증금이 후순위이고 소액임차인의 범위에도 들지 못하기 때문입니다.
임차권 등기의 효과
1. 대항력 및 우선변제권의 유지
- 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의 3 제5항 단서)
2. 대항력 및 우선변제권의 취득
- 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마초지만 대항력과 우선변제권을 취득하게 됨
3. 소액보증금의 최우선변제권 배제
- 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됨(주택임대차보호법 제3조의 3 제6항)
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