개발행위허가 관련 질의회신 모음 PART2

사업추진시 개발행위허가를 받아야 하는경우가 종종 발생합니다. 개발행위 허가를 진행시 애매한 사항들이 발생할 수 있는데요. 그런 사항들에 대한 질의응답 모음을 준비하였습니다!

개발행위허가_질의회신

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 1의2 제2호라목(1)(라) 규정의 취지

Q. 도시·군계획시설(유원지) 부지에 편입되어 있으나 현재 도로에 접해 있는 필지를 택지식으로 분할하기 위해 개발행위허가를 신청한 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 1의2 제2호라목(1)(라)에 따라 도시·군계획조례로 정한 기준에 맞지 아니하다는 이유로 불허가할 수 있는지 여부

A. ㅇ「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제56조제1항제4호 및 국토계획법 시행령 제51조제1항제5호가목에 따라 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 않고 토지분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외)을 하려는 경우에는 개발행위허가를 받아야 합니다·

이 경우 개발행위허가를 받기 위한 요건의 하나로서 국토계획법 시행령 별표 1의2 제2호라목(1)(라)에서는 이 법 또는 다른 법령에 따른 인가·허가 등을 받지 않거나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지의 분할에 관한 사항은 도시·군계획조례로 정한 기준에 적합할 것을 규정하고 있으며, 이 규정은 토지분할을 이용한 부동산 투기나 토지분양사기 등의 문제를 방지하기 위해 관계법령에 따른 인·허가를 받지 않거나 도로 등 기반시설이 갖추어지지 않아 토지분할을 하더라도 실제 개발이 불가능한 경우에 관하여는 지자체별로 지역실정에 맞는 기준을 별도로 정하여 토지분할을 허가할 수 있도록 마련된 것인 바,

분할 전의 기존 토지는 도로에 접해 있는 경우라고 하더라도 건축허가, 개발행위허가 등 그 토지의 개발을 위한 인·허가를 받은 사항이 없고, 분할 후 분할된 토지에 도로 등 기반시설이 갖추어지지 않아 건축물 건축 등 개발이 사실상 불가능한 경우라면 국토계획법 시행령 별표 1의2 제2호라목(1)(라)에 따라 도시·군계획조례로 정한 기준에 적합해야 토지분할에 대한 개발행위허가를 받을 수 있다고 보는 것이 타당할 것입니다· 끝

〈도시정책과-4579 , 2015·05·29·〉

개발행위허가 이후 소유자가 변경된 토지의 명의변경 관련

Q. 개발행위허가를 받은 후 경매로 토지소유자가 변경된 경우 당초 개발행위허가를 받은 자(종전 토지소유자)의 동의가 있어야 명의변경이 가능한 지

A. ㅇ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제2항에서 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에는 제1항을 준용하도록 규정하고 있으므로, 토지소유권 변동으로 개발행위를 하는 자의 명의를 변경하고자 하는 경우에는 변경허가를 받아야 합니다·

이와 관련하여 우리부에서는 토지소유자가 개발행위허가를 받은 후 경매 등으로 그 토지의 소유권이 타인에게 변경된 경우 토지등기사항증명서, 경매절차상 확정된 매각허가결정서(매각대금완납서류 포함) 등으로 소유권 변경을 확인할 수 있다면, 새로 토지소유권을 취득한 자가 종전 토지소유자가 받은 개발행위허가에 대해 명의변경 신청을 하고자 할 경우 당초 개발행위허가를 받은 자(종전 토지소유자)의 명의변경동의가 필요한 것은 아니라고 각 지자체에 안내한 바 있음을 알려드립니다· (도시정책과-1219(2015· 2· 12·))· 끝·

〈도시정책과-645 , 2017·01·19·〉

태양광 발전시설 설치 허가 관련

Q. 가· 수상 태양광 발전시설을 설치하는 경우 공작물의 설치로서 개발행위허가를 받아야 하는지 여부

나· 공작물인 태양광 발전시설도 해당 용도지역·용도지구 또는 용도구역 안에서의 건축제한 규정에 적합해야 입지가 가능한지 여부

A. (질의 “가”에 대하여) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제1항제1호에서 공작물의 설치를 개발행위허가 대상으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제51조제1항제2호에 따르면 여기서 공작물의 설치란 인공을 가하여 제작한 시설물(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물 제외)의 설치를 말하는 것인 바,

저수지나 호수 등 수면 위에 공작물을 설치하는 경우에도 위에 따라 개발행위허가를 받아야 할 것이나, 국토계획법 시행령 제53조제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치는 개발행위허가를 받지 아니하고 할 수 있습니다·

아울러 공작물의 설치에 대한 개발행위허가를 받아야 하는 경우 공작물의 설치를 위한 기초공사나 부지조성 등에 따라 토지의 형질변경이 수반된다면 공작물의 설치 외에 토지의 형질변경에 대한 개발행위허가도 받아야 하나, 국토계획법 시행령 제53조제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지의 형질변경은 개발행위허가를 받지 아니하고 할 수 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다·

(질의 “나”에 대하여) 국토계획법 시행령 제83조제4항에 따르면 용도지역·용도지구 또는 용도구역 안에서의 건축물이 아닌 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 건축물에 관한 사항을 적용하므로, 건축물이 아닌 시설을 설치하는 경우에도 해당 용도지역 등에서의 건축제한 규정에 적합해야 입지가 가능합니다· 끝

〈도시정책과-6007 , 2016·06·03·〉

공공시설인 국공유지가 당초 인 허가시 무상양도에 대해 협의되지 않고 사업이 준공예정이거나 준공된 경우 기존 공공시설을 무상양도 받을 수 있는지

Q. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 (이하 국토계획법) 제65조와 관련하여 공공시설인 국공유지가 당초 인 허가시 무상양도에 대해 협의되지 않고 사업이 준공예정이거나 준공된 경우 기존 공공시설을 무상양도 받을 수 있는지

A. 국토계획법 제65조제3항에서는 무상양도 대상인 공공시설이 사업부지에 포함된 경우 인 허가 전에 미리 해당 관리청과 협의하도록 정하고, 시 행자가 행정청인 경우 동조 제5항에서 준공검사를 마치고 공공시설의 종류와 토지의 세목(細目)을 통지한 날 각각 무상귀속 또는 무상양도된 것으로 보도록 정하고 있는 바,

위 제3항은 무상양도에 대해 관리청과 사전에 협의하여 관리청이 이에 동의해야 한다는 의미로써, 원칙적으로 인 허가 시에 관리청과 협의하지 아니하였더라도, 준공 전까지만 무상양도에 동의하면 준공 시에 무상양 도를 받을 수 있다고 판단됩니다. 다만, 준공 시까지 무상양도에 대한 관리청과의 협의가 되지 않았다면 법률관계의 안정성 및 제65조제3항의 규정 취지를 고려할 때 무상양도 대상에 해당되지 않는 것으로 보는 것이 타당하다고 판단됩니다.
(도시정책과-1590 , 2012.03.12 )

개발행위에 따른 공공시설 귀속 대상 여부(1)

Q.가) 도로법상 도로이며, 국유재산법상 행정재산인 국유지가 공공용재산으로 관리되고 있으나 이용현황이 전, 답, 잡종지 등인 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제65조(개발행위에 따 른 공공시설 등의 귀속)에 따른 무상귀속 대상인 공공시설인지 여부

나) 국토계획법 제65조에 따른 무상귀속 대상 국유지가 남양주별내지구 택지개발사업 토지이용계획상 아파트용지, 연립주택용지, 체육시설용지 등으로 계획되어 있는 경우 무상귀속이 가능한지 여부

A. 질의 가)에 대하여

국토계획법 제65조제1항에 따라 사업시행자가 새로 설치하는 공공시설은 해당 시설의 관리청에 무상귀속되고 폐지되는 공공시설은 사업시행자에게 무상으로 양도할 수 있으나, 폐지되는 시설(국유지)의 실제이용 상황이 같은 법 제2조제13호에 따른 공공시설에 해당되는 경우에는 무상양도가 가능하며 그렇지 않을 경우 유상매입을 하여야 할 것입니다. 다만, 공공시설로 인정여부에 대해서는 관리청에서 판단할 수 밖에 없을 것이고, 관리청이 공공시설로 인정할 경우에 위 제65조 및 제99조의 규정에 따라 시행자에게 무상으로 귀속될 대상으로 볼 것입니다.

질의 나)에 대하여

국토계획법 제65조의 공공시설 무상귀속 규정은 각종 개발사업을 신속ㆍ원활하게 시행할 수 있도록 국ㆍ공유지 중 공공시설의 취득절차를 간소화하고 새로 설치하는 공공시설을 행정청에 무상귀속함에 따라 금전적 보상 차원에서 「국유재산법」등에 대한 특례규정을 둔 것으로, 같은 조 제1항의 규정에 의하면 개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우 개발행위허가를 받은 자가 새로 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설을 대체되는 공공시설을 설치한 경우에는 새로 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되고, 종래의 공공시설은 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 귀속되도록 규정되어 있으므로, 귀 질의의 개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우 개발사업에 따른 토지이용에 관계없이 종래의 공공시설에 해당되는 경우라면 무상귀속되는 것이 타당할 것입니다.

다만, 귀 질의사항은「택지개발촉진법」에 따른 무상귀속 여부에 대한 내용으로 개별법에서 별도로 정한 경우에는 그 법률에서 정한 바에 따라 처리하여야 할 것입니다.
(도시정책과-5526, 2012.08.28)

개발행위에 따른 공공시설 귀속 위배 여부(2)

Q. 한국토지주택공사에서 시행하는 택지개발사업지구내에 기존 수도권광역 상수도에 대해서 새로운 대체관로를 설치하여 각각 무상귀속 시키고자 할 경우 기존의 관로시설면적(36,709㎡)과 대체 관로시설면적(28,749㎡) 이 차이가 발생함에 따라 차이가 나는 기존의 관로시설면적(7,960㎡)에 대해서 사업시행자인 한국토지주택공사에 무상귀속시「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법)제65조제1항에 위배되는지 여부

A. 국토계획법 제65조는 공공의 이익 및 목적에 제공하는 공공시설의 효율 적 유지ㆍ관리, 공공시설인 국ㆍ공유지 취득 절차의 간소화를 위한 규정으로 같은 조 제2항의 경우 행정청이 아닌 자가 새로 공공시설을 설치하는 경우에 종래의 공공시설은 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 허가를 받은 자에게 무상으로 양도할 수 있도록 규정 하고 있으나,

같은 조 제1항에 의하면 개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우 개발 행위허가를 받은 자가 새로 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 경우에는 종래의 공공시설에 대해서는 행정청에게 무상으로 귀속된다 할 것으로 종래의 공공시설에 대해서는 상귀속 되는 것으로 보는 것이 타당할 것입니다.
(도시정책과-5165 , 2012.08.09)

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호의 기반시설인 도로에 「도로법」 등 타법령에 의한 도로가 포함되는지

Q. 가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)상 제2조제6호의 기반시설인 도로에 도로법 등 타법령에 의한 도로가 포함되는지?
나. 현황도로가 기반시설에 해당되는지?
다. 도시 및 주거환경정비법상 정비기반시설인 도로가 국토계획법 시행령 제46조제1항의 공공시설 등에 해당되는지?

A. 가. 국토계획법상 도로의 개념은 조문별로 그 목적이나 취지에 따라 다르게 운영하는데(도시계획시설 결정, 개발행위허가, 공공시설 귀속 등 에 따라 차이가 있다는 의미임), 도로법에 의한 도로나 도시계획도로는 어느 경우나 기반시설인 도로로 인정되고, 건축법에 의해 지정ㆍ공고한 도로ㆍ사도법에 의한 사도ㆍ사설도로(이하 “기타 도로”라 함) 및 현황도로의 경우에는 개발행위허가시(국토계획법 제58조의 개발행위허가 기준상) 건축법령에 적합하면 기반시설인 도로로 인정합니다.

나. 국토계획법 제65조의 공공시설 무상양도ㆍ귀속과 관련해서는 기존 공공시설(무상양도대상)은 국가 또는 지방자치단체가 소유ㆍ관리하는 폭 4m 이상의 도로로서 통상의 교통소통을 위하여 설치한 도로(국 공유지에 한함)는, 고속도로, 국도 및 지방도, 시ㆍ군도, 주택가 이면 도로 등 도로로서 공공시설이 명백함에도 도시계획시설로 결정(의제 처리 포함)ㆍ관리되지 아니하는 도로가 많아 대법원 판례(2008.11.27 선고, 2007두24289)에 불구하고 도시계획도로 여부에 관계없이 기존 공공시설로 인정하고, 기타도로를 제외한 새로이 설치하는 도로(무상 귀속대상)는 폭 4m 이상의 도로로서 통상의 교통소통을 위한 도로는 국토계획법 제43조에 따라 도시계획시설로 설치해야 하므로 도시계획 도로만 공공시설로 인정하도록 운영하고 있습니다.

다. 기타도로를 제외하고 폭 4m 이상의 도로로서 통상의 교통소통을 위하여 새로이 설치하는 도로는 위와 같이 국토계획법 제43조에 따 라 도시계획시설로 설치해야하므로 도시계획도로는 모두 국토계획법 시행령 제46조제1항의 공공시설 등에 해당되는 것으로 운영하고 있습니다.
(도시정책과-935, 2011.2.17)

고속도로내 도시계획시설(교통광장)에 건축물 건축을 위한 도로점용허가를 받는 경우 개발행위허가가 가능한지 및 도시·군계획시설 변경결정 절차를 거처야 하는지

Q. 서울외곽순환고속도로내 도시계획시설인 교통광장에 건축물 건축(물류 창고)을 위한 도로점용허가를 받는 경우 개발행위허가가 가능한지 및 이 경우 교통광장 해제 또는 도시·군계획시설의 중복결정 등 도시·군계 획시설 변경결정 절차를 거쳐야 하는지

A. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’) 제64조제1항에 따르면 도시·군계획시설의 설치 장소로 결정된 지상·수상·공중·수중·지 하에는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 위한 개발행위허가를 할 수 없으나,

국토계획법 시행령 제61조제3항에 따라「도로법」 등 도시·군계획시설의 설치 및 관리에 관하여 규정하고 있는 법률에 의하여 점용허가를 받아 건축물 또는 공작물을 설치하는 경우에는 개발행위허가가 가능합니다.

따라서, 「도로법」에서 해당 도시·군계획시설인 교통광장의 설치 및 관 리에 관하여 규정하고 있는 경우라면「도로법」에 따른 점용허가를 받아 개발행위허가가 가능한 것으로 판단되며, 이 경우 별도의 도시·군계획시설 변경결정 절차는 거칠 필요가 없음을 알려드립니다.

다만, 「도로법」에서 교통광장의 설치 및 관리에 관하여 규정하고 있는지 여부에 대하여는「도로법」등 관련 법령을 종합적으로 검토하여 판단할 사항입니다.
(도시정책과-2939호, 2013.7.17)

유원지로 결정되고, 실시계획인가를 받았으나 10년 이상 사업이 시행되지 않고 남은 사업기간에도 착수하지 못하는 경우

Q.가. 도시계획시설(유원지)로 결정되고, 현재 실시계획인가를 받았으나 아직까지 사업을 착수하지 못하고 있는 경우 동 유원지 부지 내 가설건축물 허가 가능여부?

나. 도시계획시설(유원지)로 결정되고, 현재 실시계획인가를 받았으나 10년 이상 사업이 시행되지 않고 남은 사업기간에도 착수하지 못하는 경우 실시계획인가의 연장 가능여부

A. 가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (이하 국토계획법) 제88조 및 같은 법 제97조에 따라 실시계획인가를 받기 위해서는 설계도서, 자금 계획서, 사업기간(착수예정일 및 준공예정일), 감정평가서 등을 제출하고, 이행보증금 및 각종 부담금을 납부하여야 하므로 실질적으로 공사가 시행될 때 실시계획인가를 받는 것이 바람직하다 할 것입니다.

따라서, 원활한 도시계획시설 사업을 위해 우리부에서는 실시계획인가가 되었다면 착공 여부(지역 여건에 따라 실시계획인가 고시된 착수예 정일과 실질적인 착수일은 다를 수 있음)와 관계없이 해당 도시계획시설 사업이 시행중인 것으로 운영하고 있으므로 실시계획인가 받은 사업 부지에 가설건축물 허가는 타당하지 않습니다.

나. 실시계획인가를 받았으나, 10년 이상 도시계획시설 사업이 착공 및 시행되지 않고 남은 사업기간에도 착공이 어려운 경우라면 실시계획 인가 연장은 바람직하지 않으므로 추후 실질적으로 착공이 가능한 시점에서 실시계획인가를 받는 것이 타당하다고 판단됩니다.
(도시정책과-3837, 2012.6.18)

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제61조제1호에서의 '도시계획시설이 아닌 건축물 또는 공작물' 범위 안에 창고건축물도 포함되는지

Q. 가) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 시행령 제61조제1호에서 “지상ㆍ수상ㆍ공중ㆍ수중 또는 지하에 일정한 공간적 범위를 정하여 도시계획시설이 결정되어 있고, 그 도시계획시설의 설치ㆍ이용 및 장래의 확장 가능성성에 지장이 없는 범위에서 도시계 획시설이 아닌 건축물 또는 공작물을 그 도시계획시설인 건축물 또는 공작물 부지에 설치하는 경우”에서 도시계획시설이 아닌 건축물 또는 공작물 범위 안에 창고건축물도 포함되는지 여부?

나) 국토계획법 제64조제2항에 따라 도시계획시설(공항시설)부지에 창고 및 가설건축물 건축을 위한 개발행위허가 및 지목변경 가능 여부?

A. 질의 가)에 대하여
국토계획법 제64조제1항 단서, 같은 법 시행령 제61조제1호 및 「도시 계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제4조에 따라 해당 도시계획시설의 설치ㆍ이용 및 장래의 확장가능성에 지장이 없는 범위 에서 입체적 도시계획시설결정을 하면(공간적 범위를 도시관리계획으로 결정한다는 뜻임) 나머지 공간에 대하여 도시계획시설이 아닌 건축물 또는 공작물을 설치할 수 있습니다. 이 경우 설치하고자 하는 건축물은 도시계획시설이 아니므로 해당 용도지역에 적합해야 할 것입니다.

따라서 질의하신 창고시설을 설치하고자 하는 부지가 입체적 도시계획시설로 결정되어 있고, 해당 용도지역에 적합하다면 개발행위허가, 건축 허가 등 개별법령에 따라 허가를 득한 후 설치할 수 있다고 봅니다.

질의 나)에 대하여

국토계획법 제64조제2항에 따라 도시계획시설결정의 고시일부터 2년이 경과할 때까지 당해 시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니한 도시계획시설 중 단계별집행계획이 수립되지 아니하거나

제1단계집행계획에 포함되지 아니한 도시계획시설의 부지에 대하여는 도시계획시설의 설치에 지장이 없는 가설건축물의 건축과 이에 필요한 범위안에서의 토지형질변경을 비롯한 동조 제2항 각호의 개발행위허가가 가능하도록 규정하고 있습니다.

다만, 이 경우 동조 제3항에 따라 도시계획시설사업이 시행되는 경우에는 그 시행예정일 3개월전까지 원상회복에 필요한 조치를 취하도록 규정되어 있는 바, 지목변경을 수반하는 건축물의 건축인 경우 동 건축물 을 도시계획시설부지에 설치하는 것은 추후 원상회복 등 취지에 맞지 아니할 것이므로 개발행위허가를 하는 것은 타당하지 않다고 판단되오니 구체적인 사항은 해당 허가권자와 상의하시기 바랍니다.
(도시정책과-7239, 2011.11.15)

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