시가지경관지구에서 건축제한, 건축물높이, 공지

시가지 경관지구로 지정된 곳에 대하여 건축허가 관련하여여 알아보겠습니다. 통상 시가지경관지구는 3층 이상의 건물을 지어야하고 건축후퇴선은 2m, 관련법에 의해 건축하지못하는 건물이 각 지자체별 도시계획 조례로 정해져 있습니다!

 

시가지 경관지구 요약

관련법		내용
국계법	제72조1항	각 시 조례에 따라 정한다
지차체별 도시계획조례	시가지경관지구 관련 조항	건축제한, 높이, 공지 등 기준 별도 제시(지자체별 별도 조례 찾아보기 필수)

수원시를 예를 들면

수원시 도시계획 조례

https://www.law.go.kr/LSW//ordinInfoP.do?ordinSeq=1682045&chrClsCd=010202&gubun=ELIS#J58:0

수원시 도시계획 조례 | 국가법령정보센터 | 자치법규

제56조(시가지 경관지구 안에서의 건축제한)

제58조(시가지 경관지구 및 특화경관지구 안에서 건축물의 높이)

제59조(시가지 경과지구 및 특화경관지구 안에서의 대지 안의 공지)

 

위 3개의 조항을 근거로 살펴보면된다

 

시가지 경관지구 관련법

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제 72조(경관지구안에서의 건축제한)

국토계획법 시행령

수원시 기준 예시(5개 제한사항 확인 후 건축허가 신청!)

 

1. 건축제한

제56조(시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서의 건축제한) (조 제목 개정 2018.04.30)
① 시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서는 영 제72조제1항에 따라 다음 각 호의 건축물을 건축할 수 없다. (개정 2018.04.30)
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 옥외철탑이 있는 골프연습장
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 중 격리병원
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제13호의 운동시설 중 옥외철탑이 있는 골프연습장
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제16호의 위락시설(특화경관지구에 한정한다) (개정 2017.07.17) (개정 2018.04.30)
5. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장(다만, 수원일반산업단지 안에서 공장은 제외한다) (개정 2015.10.08)
6. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호의 창고시설(다만, 수원일반산업단지 안에서 건축하는 창고시설은 제외한다) (개정 2015.10.08)
7. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설(주유소를 제외한다)
8. 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차관련시설 (주차장과 수원일반산업단지 안에서 세차장, 검사장, 정비공장은 제외한다)
9. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설(축사·가축시설·도축장 및 도계장에 한정한다)
10. 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설
11. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정 및 군사시설(국방·군사시설은 제외한다) (개정 2017.07.17)
12. 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지 관련 시설
② 영 제72조제1항 단서에 따라 제1항에도 불구하고 같은 항 제1호부터 제9호까지에 해당하는 건축물로서 시가지경관도로 및 특화경관도로(주간선도로 등에 연하여 시가지경관지구 및 특화경관지구로 지정된 도로를 말한다)변의 건축선으로부터 3미터 이상을 후퇴하여 너비 2미터 이상의 차폐조경 등 경관보호시설을 설치하는 경우 허가권자가 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 시가지경관지구 및 특화경관지구 지정 목적에 어긋나지 않는다고 인정한 경우에는 건축을 허가할 수 있다. (개정 2018.04.30)
③ 시가지경관지구 및 특화경관지구가 공업지역에 지정된 경우 제1항 및 제2항에도 불구하고 공장·창고시설·자동차 관련시설 등은 시가지경관지구 및 특화경관지구의 목적에 어긋나지 않는 범위에서 허가권자가 시 도시계획위원회의 자문을 거쳐 허가할 수 있다. (개정 2018.04.30)

 

2.건축물의 높이

제58조(시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서의 건축물의 높이) (조 제목 개정 2018.04.30)
① 시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서는 영 제72조제2항에 따라 건축물의 높이는 다음 각 호와 같다. (개정 2018.04.30)
1. 특화경관지구 : 3층 이하(20미터 이상 도로에 연접한 경우는 5층 이하) (개정 2018.04.30)
2. 시가지경관지구 : 3층 이상 (개정 2015.10.08) (개정 2018.04.30) (개정 2019.11.08)
3. 제2호에도 불구하고 시가지경관지구에서 다음 각 목의 경우는 건축물 높이제한을 받지 않는다. <신설 2019.11.08>
가. 수원일반산업단지 안에서 공장, 창고시설, 세차장, 검사장, 정비공장 및 타 법령에 따른 건축물의 높이제한이 있는 경우
나. 기존의 1층 건축물을 2층으로 수직증축(부분수직증축을 포함한다) 하는 경우
② 시장이 시가지경관지구 및 특화경관지구의 가로경관 및 역사경관 조성을 위하여 건축물의 최고·최저 높이를 따로 정하여 지정·공고한 구역 안에서는 제1항에도 불구하고 그 지정·공고한 높이 기준에 적합하게 건축해야 한다. (개정 2018.04.30)
③ 시장은 시가지경관지구 및 특화경관지구 안의 대지가 시가지경관 및 특화경관도로변 및 사적지·전통문화재 보다 현격하게 높거나 낮아서 제1항을 적용하기 어려울 경우에는 허가권자가 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 주위 경관에 지장이 없다고 인정하는 범위에서 건축물의 높이를 조정할 수 있다. (개정 2018.04.30)
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 허가권자가 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 경관상 지장이 없다고 인정할 때에는 제1항을 적용하지 아니할 수 있다. (개정 2018.04.30)
1. 단독주택·「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설 중 바목부터 아목까지에 해당하는 건축물·문화 및 집회시설(공연장·집회장·관람장·기념관에 한한다)·주유소·공장·그 밖에 이와 유사한 건축물 (개정 2019.02.18)
2. 너비 20미터 이상 도로에 접한 특화경관지구 및 시가지경관지구에서 제1항에 따른 높이 제한이 목적에 부적합하다고 허가권자가 인정하는 경우 (개정 2018.04.30)
3. <삭제 2019.11.08>

 

3.대지 안의 공지

제59조(시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서의 대지 안의 공지) (조 제목 개정 2018.04.30)(조 제목 개정 2021.12.31)
① 시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서는 영 제72조제2항에 따라 다음 각 호에서 정하는 기준에 적합하도록 시가지경관도로 및 특화경관도로변 건축선을 후퇴하여 건축물을 건축하여야 한다. 다만, 수원일반산업단지는 도시계획도로변 건축선을 후퇴하여 건축물을 건축하여야 한다. (개정 2017.07.17) (개정 2018.04.30)(개정 2019.11.08)(개정 2021.07.08)
1. 특화경관지구 : 2미터 이상 (개정 2018.04.30)
2. 시가지경관지구 : 2미터 이상 (개정 2018.04.30)
② 시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서 기존 건축물이 수직방향의 증축일 경우에는 제1항에도 불구하고 건축선을 후퇴하지 아니한다. (개정 2018.04.30)
③ 도시계획시설사업의 시행으로 기존의 필지가 대부분 점유되어 잔여 필지의 형상이 최대 종심길이 10미터 미만인 경우 건축선을 후퇴하지 않는다.
④ 제1항에 따른 시가지경관도로 및 특화경관도로 건축후퇴선 부분에는 개방감 확보, 출입의 용이 및 경관이 향상될 수 있도록 「건축법 시행령」 제118조에 따른 공작물·담장·계단·주차장 그 밖의 이와 유사한 시설물의 설치를 해서는 안 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다.
1. 허가권자(시장)가 차량 출입금지를 위해 설치하는 볼라드 및 돌의자
2. 조경식수
3. 시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 수립한 공간이용계획에 따른 경우 <본항 신설 2021.12.31>

 

4.건축물의 형태제한

제60조(시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서의 건축물의 형태제한 등) 시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서는 영 제72조제2항에 따라 시장은 그 지구의 경관유지에 필요하다고 인정하는 경우에는 건축물·담장·대문의 양식·구조·형태·색채 및 건축재료 등을 제한할 수 있다. (개정 2018.04.30)

 

5. 부속건축물의 제한

제61조(시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서의 부속건축물의 제한) (조 제목 개정 2018.04.30)
① 시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서는 영 제72조제2항에 따라 세탁물 건조대·장독대·철조망 등 도시경관을 현저히 저해할 우려가 있는 시설물을 도로에서 보이게 설치할 수 없다. (개정 2018.04.30)
② 시가지경관지구 및 특화경관지구 안에서는 굴뚝·환기설비 그 밖에 이와 유사한 것을 건축물 전면에 설치할 수 없다. (개정 2018.04.30)
③ 특화경관지구 안에서의 건축물 지붕형태는 주변 문화재와의 조화를 고려하여 경사지붕(박공, 합각, 모임 등)으로 하여야 한다. 다만, 부득이한 경우에는 1/2는 경사지붕으로 하되, 1/2는 옥상을 공원화하여 휴게공간 등으로 조성하여야 한다. (개정 2018.04.30)

 

마무리

시가지경관지구, 특화경관지구 등은 국토계획법 외에 각 지자체별 도시계획 심의 위원의 의결에 따라 허가가 가능한 사항들이 많아 관련 지자체 주무관에게 물어보고 진행하는것이 가장 정확하게 진행할수 있습니다^^

 

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