개발행위허가 관련 질의회신 모음 PART 4

사업추진시 개발행위허가를 받아야 하는 경우가 종종 발생합니다. 개발행위 허가를 진행시 애매한 사항들이 발생할 수 있는데요. 그런 사항들에 대한 질의응답 모음을 준비하였습니다.

 

개발행위허가_질의회신

 

종교용지로 사용하고 있는 토지에 지목이 도로인 연접토지를 종교 용지 부지로 확장하려는 경우 토지 형질변경이 없는 경우에도 개발행위허가를 받아야 하는지

Q. 현재 종교용지로 사용하고 있는 토지에 지목이 도로인 연접토지를 종교 용지 부지로 확장하려는 경우에 별도의 토지 형질변경이 없는 경우에도 개발행위허가를 받아야 하는지 여부 및 그 절차는?

 

A. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조제1항제1호 및 제2호에 따르면 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경은 개발행위 허가를 받도록 정하고 있습니다.

따라서, 단순 지목변경 및 합병은 개발행위허가대상은 아니라 할 것이나 기존 사업부지와 인접한 토지를 사업부지에 편입하고자 하는 경우 편입되는 토지(이하 ‘편입부지’)에 실질적으로 건축행위 및 토지형질변경 행위가 이루어지지 않는다 하더라도 추가된 편입부지로 인해 총 사업부지(대지)의 변경이 수반되는 경우라면 이는 새로운 개발행위(건축 부지 조성을 위한 개발행위)로 보아 개발행위허가를 받는 것이 타당할 것입 니다.

다만, 별도의 개발행위는 이루어지지 않으므로 개발행위허가 신청(기존 건축부지확장을 위한 토지의 형질변경)이 될 경우 허가권자가 허가내용 을 검토하여 동 법률에서 정한 개발행위허가기준 등에 적합한 경우라면 개발행위 준공검사를 진행하는 것이 타당할 것으로 판단되오니 해당 허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다.
(도시정책과-8470, 2012.12.26)

 

관리지역내 양어장부지로 변경된 토지에서 형질변경 없이 일반주택을 신축하는 경우, 개발행위허가를 다시 받아야 하는지

Q. 관리지역에서 농지를 양어장부지로 농지전용(5년경과)한 후 지목이 양어장부지로 변경된 토지에서 토지형질변경(절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장)이 수반되지 않고 일반주택을 신축하고자 하는 경우 지목변경 때문에 또다시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (이하 국토계획법)에 따라 개발행위허가를 받아야 하는지 여부

 

A. 국토계획법 제56조제1항제1호에 따라 건축물의 건축 그 자체도 개발행위허가대상이고(건축법령에 의한 허가 등 신청서류로 갈음되고는 건축복합민원일괄협의회로 의제처리),

위 제56조제1항 각 호에서 정하는 개발행위를 하지 아니하고 단순히 지목만 변경하는 경우라면 국토계획법에 의한 개발행위허가대상은 아니나, 건축물의 건축시 토지의 형질변경이 경미한 사항으로 인정되기 위해서는 국토계획법 시행령 제53조제3호가목, 나목 또는 다목의 어느 하나에 해당되어야 하는 것입니다.

위 제53조제3호가목의 경우 건축물을 건축하기 위해서는 기초공사 등을 위해 50cm 이상의 터파기(굴착), 출입구 등 포장은 흔히 이루어지고 지목변경도 수반되므로 질의와 같이 관리지역에서 주택을 양어장부지에 건축하고 주택건축에 따라 지목변경도 수반되면 가목에 해당하지 아니하고, 나목의 경우에는 필지면적이 660㎡ 이하가 되어야 하는 것이며, 다목의 조성이 완료된 기존 대지에 해당되기 위해서는 절토나 성토행위는 없고 개발행위허가운영지침 1-5-4-(2)-③ 각목에 해당되어야 하는 것으로, 위 제53조제3호 어느 목에도 해당하지 아니할 경우 건축물의 건축을 위한 토지의 형질변경행위는 개발행위허가대상에 해당합니다.

210330 개발행위허가운영지침 개정안 전문.hwp

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참고로, 개발행위허가운영지침 1-5-4-(3)-③의 규정에 따라 건축물의 건축에 따른 토지의 형질변경이 수반되는 경우 건축법에 따라 건축허가 (신고)신청시 제출하는 서류로 개발행위내용(토지의 형질변경 포함)을 확인할 수 있는 경우 건축허가신청서에 개발행위허가신청서(토지의 형 질변경)을 첨부하여 제출하면 그 구비서류는 건축허가신청서에 첨부된 구비서류로 갈음할 수 있습니다.

 

1개월을 넘지 아니하는 기간으로서 경미한 범위안에서 개발행위허가없이 물건적치가 가능한지

Q. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제53조제6호가목에 따라 물건을 쌓아 놓으면서 1개월을 넘지 아니하는 기간으로서 몇 일씩 경미한 범위안에서 개발행위허가없이 물건적치가 가능한지 여부

 

A. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조제1항제5호에 따라 녹지지역 등에서 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위는 개발행위허가대상인 바, 물건적치에 대한 경미한 행위의 범위를 몇일 벗어나더라도, 전체적인 적치기간이 1개월 미만인 경우에는 개발행위허가대상으로 볼 수 없을 것이나 구체적인 것은 현지상황을 보고 허가권자가 판단할 사항이므로 당해 허가권자와 상의하시기 바랍니다.
(도시정책과-27, 2010.01.05)

 

관계법령에 따른 인허가를 받아서 토지를 분할하려는 경우 분할 후 잔여토지의 면적이 「건축법」제57조제1항에 따른 분할제한면적보다 작을 경우 개발행위허가 대상인지

Q. 가) 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역안에서 관계법령에 따른 허가․인가를 받아서 토지를 분할하려는 경우 분할 후 잔여토지의 면적이 「건축법」제57조제1항에 따른 분할제한면적보다 작을 경우 개발행위허가 대상인지 여부?

나) 산지전용허가를 의제한 건축허가를 받아 등록전환 및 토지분할을 하고자 하였으나, 등록전환과정에서 토지면적이 감소되어 분할 후 잔여토지의 면적이 「건축법」제57조제1항에 따른 분할제한면적미만으로 분할되는 경우개발행위허가 대상인지 여부?

 

A. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 시행령 제51조제1항제5호의 규정에 의하면
가. 토지분할은 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지분할,
나. 건축법 제57조제1항에 따른 분할 제한면적 미만으로의 토지분할,
다. 관계 법령에 의한 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미 터 이하로의 토지 분할에 대하여는 개발행위허가를 받도록 규정하고 있으며,

같은 법 시행령 제51조제1항제5호 가목 및 다목에 대해서는 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받은 경우에는 개발행위허가대상이 아니라 할 것이나, 나목의 경우에는 모든 용도지역에서 관계 법령에 의한 허가ㆍ인가 여부 에 관계없이 건축법 제57조제1항에 따른 분할제한면적미만으로 분할하고자 하는 경우 개발행위허가대상으로 보는 것이 타당할 것으로 판단되며, 이 경우 같은 법 시행령 별표1의2제2호가목(1)의 규정에 따라 건축물을 건축하는 경우 건축허가와 동시에 개발행위허가를 신청할 수 있습 니다.

따라서 귀 질의의 경우에는 개발행위허가대상으로 보는 것이 타당할 것 이며, 분할제한면적 미만으로 분할하고자 하는 경우에는 같은 법 시행령 별표1의2제2호라목(2)에 해당하는 경우에 개발행위허가를 받아 토지분할이 가능하다 할 것입니다.

 

공업지역내 형질변경을 위한 개발행위허가를 받은 임야에 골재생산할 경우 토석채취를 위한 개발행위허가를 추가로 받아야 하는지

Q. 공업지역내 임야를 공장부지 조성을 목적으로 토지형질변경을 위한 개발행위허가를 받은 사업지내에 절토에 따라 발생하는 암반에 대하여 골재생산을 할 경우 토석채취를 위한 개발행위허가를 받아야 하는지

 

A. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조제1항제4호(토석채취) 단서의 규정에서 토석채취를 위한 개발행위허가대상에서 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외하도록 정하고 있는 바,

주목적이 토지의 형질변경(공장부지 조성)이고, 토지의 형질변경을 위한 개발행위허가신청시 구비서류(동 시행규칙 제9조제1항제2호의 서류 등)에 채취할 토석의 추정 물량과 반출내용 등이 포함되어 있고 허가권자가 이 내용을 알고 허가를 한 경우라면 토석채취를 위한 개발행위허가를 따로 받아야 하는 것은 아니라 할 것입니다. 이 경우 주목적이 토지의 형질변 경인지 여부는 허가권자가 허가신청내용 등을 보고 구체적으로 판단할 사항입니다.

물론, 토지의 형질변경과 토석채취가 모두 주목적인 경우에는 2개의 행위에 대한 개발행위허가를 신청하도록 하여 같이 허가를 해 줄 수 있다 고 봅니다. 산지관리법 등 다른 법률에 대하여는 해당 법률을 담당하는 기관으로 문의하시기 바랍니다.

 

농림지역안 산림에서 농업용 창고 건축(토지형질변경 포함)시 개발행위허가 대상인지

Q. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”) 제56조제3항과 관련하여 농림지역안 산림에서 농업용 창고 건축(토지형질변경 포 함)시 개발행위허가 대상인지

 

A. 국토계획법 제56조제3항에 따르면 보전관리지역·생산관리지역·농림지역·자연환경보전지역안의 산림에서 농업·임업·어업 목적으로 토지형질 변경을 하는 경우 국토계획법에 따른 개발행위허가는 받지 않도록 하고, 「산지관리법」에 따르도록 하고 있습니다.

한편, 위의 경우 농업·임업·어업의 범위는 아래 법령에 따라 판단하도록 2013.1.25(“도시정책과-652호”)에 각 시·도에 통보한 바 있습니다.

① 농업ㆍ어업의 범위는 「농어업ㆍ농어촌 및 식품산업 기본법」제3조제1호
② 임업의 범위는 「임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률」제2조제1 호에 의한 임업
③ 기타 관련법령에서 농업ㆍ임업ㆍ어업으로 분류한 사항

따라서, 질의한 농업용 창고가 위 법령에 따른 농업의 범위에 해당되는 토지형질변경인 경우에는 「산지관리법」에 따르고, 건축물 건축에 대 하여는 국토계획법 제57조제1항(개발행위허가의 절차) 및 제62조제1항 (준공검사)에 따라 「건축법」의 절차에 따르면 될 것으로 판단됩니다.
(도시정책과-2685, 2013.7.5)

 

농림지역의 보전산지에서 작물재배사 허가 신청시 진입도로 개설과 관련하여 국토계획법상 개발행위허가를 받아야 하는지 여부 및 산지관리법 적용을 받아 도로개설이 가능한지 여부

Q. 농림지역의 보전산지(임업용산지)에서 작물재배사 허가 신청시 진입도로 개설과 관련하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법)상 개발행위허가를 받아야 하는지 여부 및 산지관리법 적용을 받아 도로개설이 가능한지 여부

 

A. 국토계획법 제76조제5항에 따라 농림지역 중 보전산지인 경우에는 산지관리법에 따른 행위제한을 따르도록 규정하고 있는 바, 귀 진입도로 개설가능여부에 대해서는 산지관리법을 담당하고 있는 산림청에 문의하시기 바랍니다.

또한, 국토계획법 제56조제1항에 따라 토지의 형질변경시에는 개발행위 허가를 받도록 규정하고 있으나, 같은 조 제3항에 따라 농림지역의 산림 에서 ‘농업ㆍ임업ㆍ어업을 목적으로 하는 토지의 형질변경에 대해서는 산지관리법에 따른다’라고 규정하고 있는 바, 부수적으로 수반되는 진입도로 개설의 주된 목적이 농업ㆍ임업ㆍ어업을 목적으로 하는 토지의 형 질변경에 해당되는 경우라면 위 규정에 따라 산지관리법에 따라 처리할 사항이라 봅니다.
(도시정책과-5273, 2012.08.16)

 

개발행위허가를 받은 후 허가받은 내용중 다른 사항은 변경 없이 개발 행위자만 변경될 경우

Q. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (이하 국토계획법) 제56조에 따라 개발행위허가를 받은 후 허가받은 내용중 다른 사항은 변경 없이 개발 행위자만 변경될 경우 개발행위허가 변경 신청시 구비서류 및 토목설계업 체에 의뢰하지 않고 변경하고자 하는 자가 신청할 수 있는지

 

A. 국토계획법 제56조제2항에 따라 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우 개발행위변경허가를 받아야 하며, 국토계획법 시행규칙 제9조 및 별지 제5호서식(개발행위허가신청서)에서 변경에 따른 구비서류는 따로 정하고 있지 아니하나

질의와 같이 개발행위자만 변경되는 경우 설계도서 등 개발행위허가와 관련된 다른 첨부서류는 당초 개발행위허가신청시 허가관청에 제출되어 있으므로 위 별지 제5호서식과 개발행위자 변경을 증명할 수 있는 서류 (제9조제1항제1호서류 및 당초 허가받은 자의 변경동의서)만 제출하면 된다고 판단됩니다.

국토계획법 제56조에 의한 개발행위허가신청은 개발행위(변경)를 하고자 하는 자가 신청하는 것으로 개발행위자 변경을 위하여 위 서류를 제출하는데 토목설계업체 등에게 의뢰할 필요는 없다고 봅니다.

 

택지개발사업 개발계획 및 실시계획 승인시 원형지내 공작물의 공사계획도면 없이 실시계획 승인된 사항이 개발행위허가를 의제처리한 것으로 볼 수 있는지

Q. 사업시행자인 한국토지주택공사의 택지개발사업지구내 원형지 공급을 받은 한국토지신탁회사가 보강토 옹벽 설치를 위한 개발행위허가신청건과 관련하여 택지개발사업 개발계획 및 실시계획 승인시 원형지내 공작 물의 공사계획도면 없이 실시계획 승인된 사항이 「택지개발촉진법」제11조 규정에 의하여 개발행위허가를 의제처리한 것으로 볼 수 있는지 여부

 

A. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호, 제56조제1항 단서 및 「개발행위허가운영지침」 1-5-1에 의하면 택지개발사업은 「택지개 발촉진법」 제11조의 규정에 따라 택지개발사업의 실시계획 인가시 「도시개발법」에 따른 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가를 의제처리 받는 경우에는 도시계획사업으로 인정하여 개발행위허가대상에서 제외하도록 운영하고 있습니다.

다만, 택지개발사업지구인 경우에도 원형지 공급 등으로 택지개발사업의 실시계획에 따라 부지조성을 하지 아니한 토지에 개발행위가 수반되는 경우에는 별도의 개발행위허가를 받아야 할 것입니다. 또한, 「택지 개발촉진법」 제11조제1항제1호의 개발행위허가 의제 규정은 사업시행 자(한국토지주택공사)가 택지개발사업을 위해 부수적으로 수행하는 개발 행위에 대하여 적용할 수 있다고 볼 수 있으나, 이 경우에도 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 개발행위허가와 관련된 신청서류 등이 첨부되어 개발행위내용 등이 확인되어야 의제처리가 가능할 것으로 판 단됩니다.

따라서 귀 질의의 경우와 같이 원형지내 개발행위와 관련된 협의서류가 없는 상태에서 택지개발사업 실시계획 인가시 지구단위계획(공원조성계 획 등) 내용이 포함되었더라도 개발행위허가가 의제처리된 것으로 보기는 어렵다고 판단됩니다.
(도시정책과-861, 2012.2.7)

 

사도개설 관련 진입도로의 도시계획시설 결정 여부

Q. 단독주택부지(15호 정도)의 진입도로로 사용하기 위해 생산녹지지역과 자연녹지지역에 폭 8m, 길이 약 170m의 사도를 개설하고자 하는 경우, 진입도로가 도시계획시설로 결정되어야 하는지 여부?

 

A. 개발행위허가시 진입도로는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」별표1의2(개발행위허가기준) 제1호마목에서 주변의 교통소통에 지장을 초래하지 아니하고, 대지와 도로와의 관계는 「건축법」에 적합하도록 정하고 있고, 「개발행위허가운영지침」 3-2-5에서도 「건축법」에 적합하도록 확보하되, 해당 시설의 이용 및 주변의 교통소통에 지장을 초래하지 아니하도록 정하고 있으므로, 지구단위계획 등을 수립하는 경우 외에는 진입도로를 반드시 도시계획도로로 개설해야 하는 것은 아닙니다.

다만, 15호 정도의 단독주택부지를 조성하는 경우라면 사후적으로 진입도로에 대한 소유권이 변경되어 분쟁이 생길 소지가 많으므로 도시계획도로로 개설하여 해당 지방자치단체에 무상귀속하거나, 「사도법」에 의한 사도 또는 사설도로로 개설하여 해당 지방자치단체에 기부채납하는 것이 바람직할 것입니다.

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2023.04.15 - [건설관련 팁] - 도시계획시설 관련 질의응답 PART6

도시계획시설 관련 질의응답 PART6

2023.04.11 - [건설관련 팁] - 시가지경관지구에서 건축제한, 건축물높이, 공지

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